Покупка долевой собственности

Купля-продажа доли в квартире

Купить или продать квартиру – ответственная задача. Особенно внимательно относитесь к подготовке документов, если квартира находится или приобретается в долевой собственности. Задумались, как оформить документы по сделке? Вам поможет эта статья.

Рассмотрим первый случай

В период брака часто осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.

Какие есть нюансы?

1. Собственность на жилье получают двое владельцев, доли каждого отдельно прописываются в договоре.
2. Сделку нельзя совершить без согласия второго супруга.
3. Меняется порядок получения налогового вычета.
4. Брачный договор дополнить изменениями: за кем, в случае развода, остается квартира, размер доли, который положен детям.

Предупредим о сложностях, с которыми связана покупка жилья в долевую собственность супругов.

Возникает коллизия закона. Семейный кодекс гласит: имущество, которое нажили муж и жена, становится совместной собственностью. Исключение: по договору между мужем и женой устанавливается долевая собственность.

Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор – это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.

Можно ли оформить покупку в долевую собственность без брачного договора?

Да, можно. Росреестр регистрирует сделку, поскольку регламентом регистрационных органов не предусмотрено представление про сделку брачного договора.

В регистрационной службе право собственности зарегистрируют в любом случае.

Покупка жилья – это радостное событие, но затратное. Поэтому вопрос о том, сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры — является актуальным.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Налоговая разъяснила: После покупки квартиры в общую долевую собственность вычет получает каждый собственник. Но, только, если сможет подтвердить расходы. Установлено ограничение: не больше двух миллионов составляет вычет для каждого покупателя. (Письмо ФНС от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/[email protected]).

Можно ли получить налоговый вычет, если купить квартиру у близкого родственника? Покупка у близких родственников — заманчивая сделка, можно выгодно договориться о цене. Но вычет при покупке у близких родственников, например, у родителей, детей, супруга — не предоставляется (пункт 5 ст. 220 Налогового кодекса).

Суды отказывают в предоставлении налогового вычета при покупке у близкого родственника – Апелляционное определение Оренбургского обл. суда от 7 апреля 2016 г., дело № 33-2670/2016.

Рассмотрим другой распространенный случай: продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность. Нередко собственниками квартиры является несколько человек.

Важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку письменно. Таким образом, вы обезопасите сделку и избежите притязаний бывших собственников на квартиру.

Продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность, имеет нюансы.

Алгоритм продажи квартиры при долевой собственности

1. Каждый участник общей долевой собственности должен дать согласие на сделку.

   В противном случае сделка не будет иметь законной силы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса).

   Как правильно выразить это согласие?

   Необходимо, чтобы каждый участник подписал соглашение на продажу. Если оно не заключается, то все участники должны лично поставить подпись под договором.

2. Рассчитать рыночную цену на продажу квартиры.

   Для этого воспользуйтесь услугами оценщика или проведите сравнение рыночных цен на жилье в вашем регионе. Заключение оценщика понадобится, если сделка будет оформляться в ипотеку.

3. Искать покупателя.

   Сделать это можно самостоятельно по объявлению через различные сайты или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

4. Собрать документы для совершения сделки.

   Какие документы потребуются? Перечень установлен статьями 16 и 17 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них: документы, подтверждающие переход жилья в вашу собственность, подтверждения прав на долю, которые имеет каждый участник общей долевой собственности, выписка из домовой книги, сведения БТИ.

5. Поставить подпись под договором.

   Расписаться лично или оформить доверенность, заверить у нотариуса на право подписи одного из участников от лица остальных.

6. Представить пакет документов на гос. регистрацию в Росреестр, затем получить оплату по сделке.

Покупка комнаты в квартире

Комната выгоднее и меньше затрат, чем квартира, поэтому комнаты становятся привлекательным объектом для собственности. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем при приобретении дома или квартиры, хлопот с документами достаточно.

Как избежать проблем при покупке комнаты? Нужно следовать букве закона и соблюдать формальности. Тогда не возникнет оснований оспорить сделку.

5 моментов, которые нужно учитывать при покупке комнаты

1. Извещение других собственников.

   При продаже комнаты нужно понимать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса).

   Если это правило нарушить, есть риск, что другие собственники начнут оспаривать сделку и претендовать на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК).

   Поэтому, чтобы проблем со сделкой не возникло нужно обязательно известить других собственников о продаже доли.

2. Отправлять извещения другим владельцам заказным письмом с уведомлением. Фиксировать факт отправки у нотариуса.

   В суде это укрепит вашу позицию, в случае, если другие владельцы захотят оспорить сделку. Так Воронежский обл. суд признал продажу комнаты состоявшейся сделкой, поскольку в деле имеются заказные письма с уведомлением, подтверждающие направление извещений другим собственникам (Апелляционное определение от 16 декабря 2014, дело № 33-6591).

3. Нельзя изменять сумму, по которой продается комната, указанную в уведомлении. Эта цена является фиксированной.

   В противном случае у суда будут все основания отменить сделку. Так, Центральный рай суд Хабаровска перевел права покупателя на истца, потому что комната была продана за большую сумму, чем указано в извещении о продаже (Решение по делу №2-2454/2013 от 22 мая 2013).

4. Подождать месяц с тех пор, как собственникам направлено извещение.

   Со сделкой торопиться не стоит, чтобы не возникло проблем с другими собственниками. Абзац 2 пункта 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил месячный срок ожидания ответа от других собственников. Если согласия на сделку не поступило, то комнату можно спокойно продавать другому покупателю.

5. Заверить отказ от покупки у нотариуса.

   По закону это делать не обязательно, но отказ, заверенный нотариально, гарантирует, что сделка будет безопасной и ее нельзя будет оспорить.

Остались вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость? Помогут юристы сайта "33 Юриста. ру". Юристы расскажут обо всех подводных камнях в законодательстве, разъяснят, что означает преимущественное право покупки. Отличное знание закона и богатый опыт станут залогом успешной сделки.