Признание сделки купли-продажи недействительной

Недействительной может считаться сделка, при совершении которой были нарушены те или иные положения закона. Согласно положениям гражданского законодательства, такая сделка не влечет каких-либо юридических последствий.

В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий – возврата всего полученного сторонами.

Признаками ничтожности могут быть:

1. Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
2. Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
3. Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
4. Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
5. Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
6. Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.

Оспоримые сделки

Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:

• несовершеннолетие одного из участников;
• совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
• участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
• заблуждение одной из сторон;
• совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.

Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.

Порядок признания сделки недействительной

Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.

Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:

• сведения о предмете сделки;
• основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
• просьба к суду установить факт недействительности;
• предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).

В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции – то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.

Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.

Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.

Сроки исковой давности

Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.

Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки – они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.

Последствия

Одно из основных последствий недействительности сделок – это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.

В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.

Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.

Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.

Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.