Как продать квартиру в ипотеке

Можно продать квартиру в ипотеке

Люди часто берут ипотеку в банках. В 2007-2008 годах экономическая ситуация была более спокойной, чем сейчас. Банки активно рекламировали ипотеку, и в иностранной валюте. Ситуация изменилась. Платить кредит стало тяжелее. Не все заемщики имеют возможность погашать кредит. Также советуем почитать о купле и продаже квартиры по сертификату. 

Банкам выгодно, чтобы заемщик продолжал платить кредит. Накручиваются проценты, человек много лет платит кредит, приносит банку прибыль.

Квартиру, взятую в кредит, можно  продать, если банк даст разрешение. Нет согласия банка — говорить не о чем. Гражданский кодекс и Закон о залоге недвижимости в статье 37 установил: продать ипотечную квартиру без согласия банка нельзя.

Есть лазейка в законе, которая позволяет продать квартиру в залоге, не дожидаясь согласия банка. Если условие о продаже без согласия банка включено в договор.

Совет. До подписания договора ведите диалог с банком. Попробуйте договориться включить пункт о том, что вы вправе продавать квартиру без разрешения банка.,

При подписании договора страхования обратите внимание на пункт о страховании прав на имущество. Ущерб банку оплачивает страховщик, если вы утратите квартиру (предмет залога).

Жизнь преподносит приятные и неприятные сюрпризы:

• родился ребёнок – нужно расширить жилплощадь;
• развелись – приходится решать жилищный вопрос;
• потеря работы или снижение дохода заставляют задуматься о продаже ипотечного жилья.

Обстоятельства приводят к тому, что заемщик решает: «хочу продать ипотечную квартиру».

4 причины продажи квартиры  в ипотеке

1. Можно продать квартиру в ипотечном кредите, чтобы освободиться от долга. Актуальным вопрос становится в случае увольнения или снижения прежнего уровня дохода. Особенно актуален вопрос освобождения от долга для валютных заемщиков.

2. Поделить жилье в случае развода.

3. Расширить жилплощадь. Оплачивается ипотечный кредит. Потому берется новый кредит на покупку просторного жилья.

4. Получить доход.

Большую прибыль получают люди, купившие жилье в строящемся доме. Когда дом построен, квартиру можно продать по высокой цене, заработать на сделке. Ипотека для сотрудников полиции предполагает возможность продажи купленной в ипотеку квартиры. 

Инструкция, как заемщику продать квартиру.

1. Заручиться письменным разрешением банка на продажу.
2. Оформить согласие на продажу от других владельцев жилья.
3. Заручиться письменным одобрением второго супруга на то, чтобы продавать квартиру в ипотеку. Согласие заверяется у нотариуса согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса.
4. Найти покупателя.
5. Если в квартире прописаны дети до 18 лет, нужно получить согласие в органах опеки.
6. Рассказать покупателю об особенностях продажи квартиры. Советуем честно сказать, что не вы являетесь владельцем. Покупатель будет знать, на какую сделку идет.

Разъяснив детали сделки покупателю, сможете избежать споров в дальнейшем.

• Если согласие по сделке достигнуто, подписывается предварительный договор. Покупатель вносит деньги в банковскую ячейку.
• Затем заключается договор.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другом банке?

Три способа, как продать жилье в ипотеке:

Уплатить долг. Самостоятельно или при помощи агента по недвижимости, найти покупателя.

1. Сначала нужно ознакомиться с ипотечным договором. Уточнить, есть ли пункт, позволяющий досрочно погасить кредит. Если по договору разрешается досрочное погашение ипотечного кредита, ипотека оплачивается деньгами покупателя.

2. Найти покупателя, который оплатит ипотеку. Владельцем недвижимости по документам будет оставаться заемщик, ипотечный кредит гасится деньгами покупателя.

3. Заключить предварительный договор. В предварительном соглашении указать размер авансового платежа и сумму, которая вносится в дальнейшем. Уточнить срок для заключения основного договора.

4. В отделении Росреестра снять обременение на квартиру. Заключить основной договор.

Также советуем почитать о том, как делить ипотечную квартиру при разводе. 

Как передать долг по ипотеке покупателю?

Если заемщик не может оплатить кредит, то для перевода долга подписывается соглашение.

Важный момент: банк покупателя должен дать согласие на сделку.

Для подтверждения перевода долга подписывается соглашение тремя сторонами: продавцом, покупателем и банком. Этот вариант подходит, если у покупателя нет всей суммы для погашения ипотеки. Соглашение о переводе долга подписывает банк, заемщик и новый должник. Покупателя на квартиру часто ищет банк

Схемы проведения сделки по продаже ипотечного жилья

1. Оплата долга через ячейку в банке

Применяется, когда заемщик имеет большую сумму долга. Обратите внимание, чтобы в договоре было зафиксировано условие о досрочном погашении кредита.

2. Если долг перед банком небольшой, есть другой вариант

Покупатель вносит аванс через расчетный счет. После оплаты долга с квартиры снимается обременение. Затем оформление идет по стандартной схеме: заключение договора, регистрация права.

3. Долг переводится на покупателя

Два нюанса при переводе долга:

• Предупредим, что это опасная операция на рынке недвижимости. Покупатель рискует получить в довесок к кредиту пени и штрафы.
• На перевод долга нужно заручиться одобрением банка.

Росреестр РФ разъяснил: основание приостановить процесс регистрации – выяснение, что согласия на перевод долга банк не давал (письмо Росреестра от 28 августа 2013 года за номером 14-исх/07892-ГЕ/13).

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия банка? Агенты по недвижимости предлагают схемы. Не советуем спешить соглашаться.

Предупредим, что продажа жилья в ипотеке без согласия банка – это риск. В суде банк легко может оспорить сделку.

Пример из практики: Краснодарский краевой суд признал продажу недвижимости недействительной, поскольку банк согласия на сделку не давал (Определение от 12 апреля 2016 № 44г-415/2016, 4г-668/2016).

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого банка? Продать квартиру, находящуюся в залоге — это сложный вопрос. Споры между сторонами разрешает суд.

Составление договора ипотеки имеет массу нюансов, так что советуем специально для этого привлечь специалиста с нашего сайта. 

Приведем пример из практики судов

Кассационное определение Московского городского суда от 12.04.2016, дело № 4г-1235/2016.

Суть дела. Заемщик захотел продать квартиру, находящуюся в залоге. Стороны подписали договор о продаже квартиры. Покупатель перевел деньги на расчетный счет продавца и его супруги для оплаты ипотеки в банке. Подписан акт о передаче жилья. Продавец не захотел передавать жилье и регистрировать сделку. Покупатель обратился в суд.

Выводы суда.

1. Из договора купли-продажи следует, что в течение месяца со дня регистрации права собственности на покупателя, квартиру нужно передать по акту приемки.

2. Продавец владеет квартирой, но это не мешает регистрации права собственности.

3. Сделка по продаже квартиры совершена правильно: договор и акт приемки подписаны, деньги внесены на счет продавца. Нет доказательств, что продавец не подписал договор.

4. На момент продажи обременения нет, банк против сделки не возражает.

Заключение. Обязать продавца передать квартиру, право собственности зарегистрировать за покупателем.

Комментарии

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Можно. Но нужно понимать, что сделка влечет за собой риски.

Какие риски при продаже ипотечной квартиры?

3 риска для покупателя:

1. Нет гарантий, что продавец действительно продаст квартиру, после того, как долг перед банком будет уплачен.

2. Внесение дополнительных денег за снятие обременения.

3. Оплата дополнительных комиссий банка.

С помощь юристов сайта «33 Юриста.ру» вы избежите сложных и щекотливых вопросов, можно ли продать квартиру в залоге у банка.

Юристы разъяснят тонкости проведения сделки с жильем в ипотеке. Ответят на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Проведут безопасную сделку.