2019-09-16T16:42:15+03:00
Право на неустойку по ДДУ возникает у дольщика, если застройщик нарушает сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры, либо при ненадлежащем устранении недостатков по качеству. Так как взыскание штрафных санкций трудоемко и занимает много времени, а строительная компания может в любой момент подать на банкротство, оптимальным вариантом может оказаться заключение договора цессии. По такой […]
«33 юриста» +7 (499) 938-46-60
Павелецкая наб., 2 Москва,
200
200

Выкуп права требования неустойки по ДДУ


Право на неустойку по ДДУ возникает у дольщика, если застройщик нарушает сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры, либо при ненадлежащем устранении недостатков по качеству. Так как взыскание штрафных санкций трудоемко и занимает много времени, а строительная компания может в любой момент подать на банкротство, оптимальным вариантом может оказаться заключение договора цессии. По такой сделке происходит выкуп неустойки по ДДУ, когда гражданин сразу получит причитающиеся деньги.

Чем опасно образование неустойки

Преимущества долевого строительства заключаются в приобретении еще несуществующего жилого помещения с существенной экономией средств. Сделки ДДУ изначально сопровождаются значительными рисками – затягиванием сроков возведения дома, банкротством застройщика, нежеланием устранять недоделки. С этой целью Федеральный закон № 214-ФЗ позволяет дольщику взыскать пени в размере 1/150 учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Однако даже такая мера ответственности не гарантирует, что гражданин получит жилье, сможет вернуть денежные средства и получить неустойку. Период подачи претензии и судебных тяжб может затянуться на месяцы и годы, тогда как строительная компания может обанкротиться. Кроме того, граждане могут обращаться с иском только в суды общей юрисдикции, которые нередко значительно снижают сумму компенсации.

Договор

Чтобы избежать указанных проблем, можно продать неустойку по договору цессии. В этом случае права требования штрафных санкций перейдут от дольщика сторонней организации. Оформив переуступку пени, гражданин сможет сразу получить деньги за вычетом суммы, причитающейся цессионеру.

Зачем кому-то выкупать неустойку

Покупка неустойки может оказаться выгодна как дольщику, так и сторонней организации. Вот в чем заключается выгода цессионера, приобретающего права требования к застройщику:

  • если выкуп происходит в пользу юридического лица, дальнейшее взыскание пройдет через арбитраж, где вероятность снижения суммы штрафа минимальна;
  • выкупая долг, дольщику выплачивается сумма на момент заключения договора цессии, тогда как по итогам судебного процесса она станет в разы больше;
  • продажа неустойки влечет прямую прибыль цессионеру, так как выкуп всегда происходит с дисконтом (его размер может составлять от 10 до 50% от размера пени).

Покупатель также рискует, поскольку не застрахован от банкротства строительной компании. Поэтому каждая сделка выкупа предусматривает доскональную проверку как основного договора долевого участия, так и сведений о финансовом состоянии застройщика, его активах. Также будут учитываться нормы ГК РФ и ЖК РФ в части надлежащего качества документации, правомерности возведения МКД.

Как происходит продажа

Купля-продажа неустойки по ДДУ заключается в оформлении двустороннего договора цессии. Такая форма сделки совершенно законна, регламентируется нормами ГК РФ. Для дольщика опасности и риски выкупа практически отсутствуют, так как все последующие претензии и иски к застройщику по ДДУ будет предъявлять уже покупатель.

В отдельных случаях продажа может заключаться на условиях расчета после завершения судебного процесса. Однако здесь речь идет не о цессии, а о посреднических услугах по взысканию долга. Представитель дольщика будет вести дела в суде, а после получения денег получит вознаграждение, указанное в договоре.

Какие документы нужны

Чтобы оценить реальность взыскания и сумму неустойки, основания ее возникновения, будущий цессионер должен получить для проверки следующие документы:

  • исходный договор долевого участия, зарегистрированный через Росреестр;
  • проектную документацию застройщика, по которой можно проанализировать сроки сдачи жилья, требования к надлежащему качеству;
  • письменную переписку между дольщиком и строительной компанией;
  • акты передачи готовой квартиры (в этом документе можно проследить дату для определения периода просрочки);
  • претензии в адрес застройщика по ДДУ, если дольщик предпринимал попытки самостоятельного взыскания.
акт передачи готовой квартиры

Если речь идет о начислении пени за несвоевременное устранение недоделок, будет проверять и акт о выявленных дефектах. При выкупе может потребоваться и иная документация, в зависимости от обстоятельств.

Договор цессии

Основанием для перехода прав требования на неустойку по ДДУ является договор цессии. К ключевым условиям этого документа относятся:

  • исходные права дольщика по ДДУ, подтвержденные договором;
  • основания для начисления неустойки по Закону № 214-ФЗ, т.е. ссылка на нарушенные сроки сдачи жилья, устранение недостатков;
  • размер вознаграждения, которые получит дольщик за выкуп прав;
  • перечень требований, которые переуступаются цессионеру.

Обратите внимание! Кроме пени, можно продать и право взыскания штрафа по Закону «О защите прав потребителя». Его размер составит 50% от суммы неустойки, однако взыскать санкцию можно только при соблюдении претензионного порядка.

Право на компенсацию морального вреда по договору цессии не передается. Его сможет взыскать сам участник ДДУ, если действиями застройщика ему причинены психические и нравственные страдания. Подробнее обо всех вариантах выкупа прав на пени по ДДУ вы сможете узнать на консультации у наших юристов.

Преимущества и недостатки переуступки

Для дольщика по ДДУ продажа неустойки позволяет сразу получить деньги, пусть и с существенным дисконтом. Кроме того, выкуп никак не влияет на основные права по получению жилья, поэтому гражданин ничем не рискует. Отрицательные отзывы, в основном, связаны со значительным размером суммы, которую оставляет себе цессионер. Однако, даже отдав за выкуп до 50% от предполагаемой суммы неустойки, дольщик избегает множества рисков.

Даже получив право на взыскание неустойки по ДДУ, дольщик не всегда может рассчитывать на получение денег от застройщика. Чтобы избежать судебных разбирательств и сразу получить деньги, можно оформить выкуп пени по договору цессии. Хотя полученная сумма будет меньше возможной неустойки, дольщик устранит риски банкротства строительной компании, снижении размера компенсации в суде.

Юридическая консультация по вопросам недвижимости
Неудобно писать? Позвоните нам:


не нашли что искали?

Оставьте свой номер телефона, мы перезвоним и решим ваш юридический вопрос