2019-09-16T16:44:27+03:00
Приобретение жилплощади по ДДУ с июля 2019 года осуществляется по новым правилам. Ключевым условием для привлечения новых дольщиков стало получение разрешения на возведение каждого отдельного дома, использование системы эскроу-счетов. Однако даже после указанных нововведений расторжение ДДУ осуществляется по прежним основаниям, указанным в Федеральном законе № 214-ФЗ. Федеральный Закон 214 Хотя заключения стандартных договором происходит по […]
«33 юриста» +7 (499) 938-46-60
Павелецкая наб., 2 Москва,
200
200

Расторжение договора долевого участия между дольщиком и застройщиком


Приобретение жилплощади по ДДУ с июля 2019 года осуществляется по новым правилам. Ключевым условием для привлечения новых дольщиков стало получение разрешения на возведение каждого отдельного дома, использование системы эскроу-счетов. Однако даже после указанных нововведений расторжение ДДУ осуществляется по прежним основаниям, указанным в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Федеральный Закон 214

Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на следующие правоотношения:

  • получение и размещение на сайтах стройкомпании разрешительной и проектной документации;
  • установление единого порядка заключения договоров, который распространяется на всех дольщиков;
  • введение штрафных санкций и мер воздействия за несоблюдение сроков сдачи жилья, ненадлежащее качество объекта;
  • определение условий, при которых расторжение договора долевого участия допускается в одностороннем порядке.

ФЗ 214 применяется не только при заключении ДДУ с частными лицами. Дольщиком может быть и организация, вложившая средства на покупку помещений для собственных нужд, либо для последующей перепродажи. Максимальный объем гарантий по Закону № 214-ФЗ регламентирован именно для граждан, в том числе в виде повышенных ставок пени за нарушение обязательств.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке

По условиям ДДУ дольщик приобретает не готовую квартиру или нежилое помещение, а право требования на часть площади МКД. Когда дом будет достроен и принят в эксплуатацию, по количеству квадратных метров, зафиксированных в соглашении, будет осуществляться передача объекта с регистрацией прав. ДДУ также должен быть зарегистрирован в Росреестре с размещением информации в ЕГРН.

Расторжение договора

Одностороннее расторжение договоров со стройкомпаниями допускается в случаях, указанных в ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Эта норма разграничивает ситуации, когда прекращение отношений допускается вне зависимости от судебного акта, и случаи, когда требование должен проверить и утвердить суд. В первом варианте гражданину достаточно направить компании письменное уведомление с указанием оснований для расторжения ДДУ. Во втором случае придется обращаться с исковым заявлением и документами в суд.

Основания

Причины досрочного расторжения договора ДДУ по инициативе частного лица всегда связаны с нарушением его интересов застройщиком. По ч. 1 ст. 9 Закона такое требование можно заявить:

  • при несоблюдении срока передачи готового объекта более чем на 2 месяца;
  • при неисполнении требований об устранении недостатков квартиры или иного помещения в МКД, либо соразмерного снижения цены, либо компенсации расходов дольщика;
  • при выявлении существенных отступлений от качества объекта, что препятствует его использованию для проживания;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Обратите внимание! Использовать указанные основания можно только до фактической передачи объекта и до государственной регистрации его в Росреестре. После подписания акта и госрегистрации ДДУ уже утратит силу. Собственник квартиры сможет предъявлять требования по качеству объекта, взыскивать расходы и убытки.

Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление. Застройщик обязан вернуть деньги, выплатить штрафные санкции (если это регламентировано законом или ДДУ). Если организация проигнорирует уведомление или вынесет необоснованный отказ в расторжении, через суд с нее будет дополнительно взыскан штраф 50% от суммы долга, денежная компенсация морального вреда.

Порядок действий дольщика

По Закону 214-ФЗ у дольщика есть право выбора – требовать одностороннего расторжения ДДУ или ждать от застройщика надлежащего исполнения обязательств. В большинстве случаев, если деятельность строительной компании уже связана с отступлением от договора, рассчитывать на достройку МКД или выполнения иных требований не приходится. Порядок действий дольщика по ст. 9 Закона № 214-ФЗ заключается в следующем:

  • установив основания для одностороннего расторжения ДДУ нужно направить застройщику письменное уведомление;
  • документ направляется по почте заказным письмом с уведомлением (это прямое требование закона, т.е. личное вручение не применяется);
  • срок на рассмотрение требований нужно указать в уведомлении (если этот период дольщик не указал, действует правило разумного срока, т.е. до 30 дней);
  • застройщик обязан подписать соглашение о расторжении ДДУ, вернуть денежные средства.

Для сроков и порядка возврата денег дольщику в статье 9 Закона 214-ФЗ есть отдельный пункт. Строительной компании дается не более 20 дней на выплату средств и неустойки. Этот срок отсчитывается со дня расторжения ДДУ.

Возврат денег и уплата процентов

При одностороннем расторжении ДДУ подрядная или строительная организация обязана вернуть деньги, внесенные для оплаты цены по договору. Если условиями документа была предусмотрена частичная оплата с окончательным расчетом после передачи объекта, будет возвращена фактически оплаченная часть.

Кроме стоимости по договору строительная компания обязана выплатить проценты за пользование деньгами, т.е. неустойку. В долевом строительстве действует специальный повышенный размер пени, если дольщиком является частное лицо – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если договор расторгает юридическое лицо, неустойка считается как 1/300 от указанного показателя. Для расчета штрафных санкций модно использовать онлайн-калькулятор, либо обратиться за помощью к юристам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

На расчет с дольщиком (возврат средств и процентов) во внесудебном порядке застройщику дается не более 20 дней. При нарушении этого срока неустойка будет начисляться до полного расчета с дольщиком. Эту сумму можно взыскать в судебном порядке, предъявить к принудительному удержанию через ФССП.

застройщик

Нарушение срока расчета повлечет и дополнительную меру ответственности, если дольщиком являлся гражданин. По Закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» будет взыскан штраф 50% от общей суммы задолженности. Учитывая, что цена объекта по ДДУ исчисляется миллионами, санкции для нарушителя будут максимально серьезными.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Подать исковое заявление в судебные инстанции можно по причине отказа застройщика расторгнуть контракт по указанным выше причинам, либо по дополнительным основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. В первом случае речь идет не о расторжении ДДУ, а о получении средств и привлечении строительной компании к ответственности. Во втором варианте суд будет оценивать, возникли ли основания для прекращения договорных отношений.

Основания

Поводы для расторжения ДДУ исключительно через суд указаны в ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ. К ним относится:

  • прекращение или приостановление строительных работ по возведению МКД, если это явно ведет к нарушению срока сдачи готового объекта дольщику;
  • если обновилась проектно-техническая документация, в результате чего исходная площадь помещений по ДДУ изменится более чем на 5%;
  • если меняется целевое назначение общедомового имущества или вспомогательных помещений;
  • если нарушаются иные исходные условия проекта или контракта.

Вопрос по поводу расторжения ДДУ в перечисленных случаях носит характер спора. Гарантировать, что суд примет положительное решение в вашу пользу, практически невозможно. Чтобы оформить иск, подготовить доказательства и добиться успеха в судебном процессе, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Порядок обращения в суд

В перечисленных выше случаях подавать письменное уведомление до обращения за судебной защитой необязательно. Однако мы рекомендуем подготовить такое письмо, поскольку строительная компания может пойти навстречу и подписать добровольное соглашение о расторжении ДДУ. Также при переписке могут возникнуть дополнительные моменты, которые понадобятся в суде.

Обращаться в судебные органы можно в любой момент после выявления причин по ч. 1.1 Закона № 214-ФЗ. Однако будет применяться срок давности по ГК РФ – не позднее 3-х лет после выявления оснований для подачи иска. Более позднее обращение приведет к прекращению дела без рассмотрения требований дольщика.

Подсудность

Выбор суда для подачи иска зависит от статуса дольщика. Если участником ДДУ является гражданин, он должен обращаться в суд общей юрисдикции по месту возведения МКД, по юридическому адресу застройщика, либо по своему месту жительства. Такая альтернативная подсудность применяется, поскольку на граждан распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Если застройщик находится в стадии банкротства, подавать иск придется в арбитраж. Также через арбитражные суды будет рассматриваться спор, если дольщиком является юридическое лицо.

Госпошлина

При расторжении ДДУ через суд госпошлина рассчитывается как за подачу иска неимущественного характера. Для граждан ставка пошлины составляет 300 руб., тогда как юридические лица платят 6000 руб.

Необходимые документы

Основанием для возбуждения судебного дела является исковое заявление о расторжении ДДУ. К иску нужно приложить:

  • исходный договор долевого участия в строительстве, все приложения и допсоглашения к нему (например, о продлении срока сдачи жилья);
  • выписка ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ (если договор еще не зарегистрирован в регпалате, об этом нужно указать в иске);
  • платежные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику;
  • письменные претензии или уведомления, если они направлялись дольщиком;
  • переписка по поводу нарушения условий ДДУ;
  • материалы и доказательства, подтверждающие основания для подачи иска;
  • платежка об оплате госпошлины.

Если ваши интересы в суде представляет юрист или адвокат, нужно приложить доверенность. Также при подаче иска нужно сделать копии паспорта дольщика, регистрационных документов юридического лица.

Образец иска

Исковое заявление

Возврат денег и выплата процентов

Для расторжения ДДУ в судебном порядке предусмотрен специальный срок возврата денег и расчета неустойки. Застройщик обязан вернуть деньги с процентами в течение 10 дней после прекращения договорных отношений. Этот срок считается с момента вступления в силу решения суда, если иная дата не указана в этом документе. Кроме цены договора, истец получит проценты (1/150 или 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ), возмещение судебных расходов, компенсацию затрат на юридические услуги.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

В одностороннем порядке может расторгнуть ДДУ и строительная компания. Для этого можно использовать только основания, предусмотренные ГК РФ или договором. Например, законным основанием для прекращения договорных отношений будет отказ дольщика оплачивать сумму по ДДУ. До обращения в суд с исковым заявлением застройщик обязан направить дольщику письменное требование, указать на основания расторжения.

Риски дольщика

Основной риск дольщика связан с нарушением сроков сдачи готового жилья. Даже если в проектной декларации и ДДУ эта дата будет четко обозначена, застройщик может попытаться ее продлевать. Для этого гражданам направляются соглашения с указанием новых сроков передачи квартиры. Юристы рекомендуют не подписывать такие документы, так как расторгнуть ДДУ по причине затягивания строительства будет невозможно.

После перехода на использование эскроу-счетов существенно снизились риски невозврата денег по причине банкротства строительной организации. Однако полностью исключить такие последствия нельзя. Поэтому мы рекомендуем обратиться на юридическую консультацию при первом возникновении проблем с застройщиком.

Можно ли расторгнуть ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ прямо указано, что при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, дольщик не может требовать расторжения ДДУ во внесудебном порядке. Поэтому единственным вариантом для прекращения договорных отношений является обращение в суд.

Судебная практика

В Законе № 214-ФЗ достаточно четко определены основания для расторжения договора, поэтому проблем с их подтверждением в суде не возникнет. Сложности могут возникать в следующих случаях:

  • при подаче строительной компанией заявления на банкротство (в этом случае даже при расторжении ДДУ очень сложно быстро вернуть деньги);
  • при несоразмерности неустойки сумме основного долга (по таким признакам арбитражные суды часто снижают размер пени, если истцом является юридическое лицо);
  • при заключении договоров переуступки прав в долевом строительстве, так как для покупателя могут устанавливаться иные условия сделки.

Если истцом является частное лицо, судебная практика практически во всех случаях на его стороне.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В любой момент стороны могут договориться о добровольном расторжении договора. Никаких специальных моментов по этому вопросу Закон № 214-ФЗ не содержит. Соглашение нужно оформить письменно после согласования всех условий возврата средств. Вступит в силу документ после его регистрации в Росреестре.

Как расторгнуть ипотеку с ДДУ: особенности процесса

Если для заключения ДДУ был использован ипотечный кредит, банк привлекается к рассмотрению спора. Деньги, которые вернет застройщик, будут перечислены на банковский счет, тогда как дольщик сможет получить только неустойку. Взыскать проценты, которые заемщик выплатил по ипотеке, можно только в части, непокрытые неустойкой по Закону № 214-ФЗ.

Возможность одностороннего расторжения ДДУ предусмотрена статьей 9 закона № 214-ФЗ. Это можно сделать во внесудебном или судебном порядке, в зависимости от причин предъявления таких требований. После расторжения договора застройщик обязан не только вернуть деньги, фактически внесенные дольщиком, но и выплатить неустойку.

Юридическая консультация по вопросам недвижимости
Неудобно писать? Позвоните нам:


не нашли что искали?

Оставьте свой номер телефона, мы перезвоним и решим ваш юридический вопрос